Wohnen ist ein Menschenrecht – und sollte Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge sein. Bund, Land und Kommunen haben das Feld aber in den letzten Jahren zunehmend privaten Wohnungskonzernen und Immobilienfirmen überlassen; der Wohnungsmarkt ist weitgehend unreguliert. Wohnraum und Boden sind immer mehr zu Geldanlage und Spekulationsobjekten geworden. Die Folgen: Nicht nur in Großstädten zum Teil rasant steigende Mieten, Immobilien- und Grundstückspreise, zu wenig günstige Wohnungen, immer weniger durchmischte Quartiere. Das führt zu immer mehr persönlichem Druck und Nöten und es spaltet die Gesellschaft.
Nicht nur Menschen mit geringem Einkommen finden kaum bezahlbare Wohnungen. Knapp die Hälfte der Haushalte in Niedersachsen geben mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Miete aus, fast ein Viertel sogar mehr als 40 Prozent. In urbanen Räumen explodieren die Mieten teilweise: In Wolfsburg um 65 Prozent seit 2011, in Hannover um 50 Prozent, in Osnabrück um 25 Prozent. Gleichzeitig verlieren jedes Jahr mehr Wohnungen die Sozialbindung, als neue entstehen. So gehen in Niedersachsen in den kommenden Jahren etwa 60.000 der aktuell rund 82.500 (2017) Sozialwohnungen verloren.
Der Glaube, das regele der Markt, ist und war falsch. Es ist höchste Zeit, mit einer aktiven Wohnungspolitik auf allen Ebenen grundlegend gegenzusteuern, um zu verhindern, dass sich die soziale Spaltung unserer Gesellschaft baulich zementiert. Dazu ist eine Vielzahl von Maßnahmen auf allen politischen Ebenen nötig: Von der Förderung von Wohnraum zu günstigen und moderaten Preisen, Schutz der Mieter*innen über Bereitstellung von Flächen, Energiesparen, Kostensenkungen beim Bauen bis zum Eindämmen von Spekulationen.
Öffentliche Förderung und aktive kommunale Wohnungspolitik
Bund, Land und Kommunen müssen viel stärker in Programme für wohnen zu moderaten Preisen und dauerhafte Sozialwohnungen investieren und den Bestand von Wohnraum und Boden in öffentlicher Hand erhöhen.
Dazu muss der Bund die Mittel für die Wohnraumförderung der Länder verdoppeln. Auch Niedersachsen muss mehr investieren und eine Landeswohnungsgesellschaft gründen. Auf EU-Ebene wollen wir Einschränkungen für die Förderung von Sozialwohnungen aufheben. Kommunale und gemeinnützige Wohnungsgesellschaften brauchen zusätzlich eine gezielte Förderung, zum Beispiel durch Steuerbefreiungen und Tilgungszuschüsse. Außerdem soll das Vorkaufsrecht von Kommunen ausgeweitet werden. Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen bedarfsorientierte Mindestquoten von für preiswerte Mietwohnungen in Neubaugebieten verbindlich festschreiben und über Konzeptvergaben sicherstellen, dass statt des Höchstangebots Pläne mit einem Mehrwert für das Gemeinwohl den Zuschlag erhalten.
Um zusätzliche Anreize für den Wohnraum zu schaffen, den wir am nötigsten brauchen, wollen wir eine neue Wohngemeinnützigkeit einführen: Kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und private Investor*innen, die bestehenden Wohnraum oder Neubauten gemeinnützig und sozial vermieten, bekommen zusätzliche Zuschüsse und Steuererleichterungen.
Mieter*innen stärken
„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Diesem Anspruch des Grundgesetzes wollen wir mit einer Neuausrichtung des Mietrechts Geltung verschaffen.
Weil die bisherige Mietpreisbremse kaum wirkt, soll der Deckel bei der Wiedervermietung von 10 Prozent auf 5 Prozent über der ortsüblichen Miete sinken. Halten sich Vermieter*innen nicht daran, werden sie zu Rückzahlungen verpflichtet. Mieterhöhungen wollen wir auf 10 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzen. Die umlagefähigen Modernisierungskosten wollen wir auf jährlich 6 Prozent, maximal jedoch auf 2 € pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren eindämmen. Kommunen müssen per Gesetz in die Lage versetzt werden, gegen Zweckentfremdung von Wohnraum (für Ferienwohnungen, Gewerbe oder spekulativen Leerstand) sowie gegen unzumutbare Wohnverhältnisse vorzugehen.
Spekulationen mit Wohnraum und Boden ein Ende setzen
Spekulant*innen erzielen Renditen ohne neuen Wohnraum zu schaffen, indem sie Grundstücke brachliegen und Häuser leer stehen lassen oder profitabel weiterverkaufen. Dieses Geschäftsmodell, das die Preise in die Höhe treibt, müssen wir eindämmen.
Kommunen sollen die Möglichkeit nutzen, Bauverpflichtungen festzusetzen. Wer diese nicht erfüllt, kann in letzter Konsequenz zum Verkauf gezwungen bzw. die Grundstücke gegen Entschädigung kommunalisiert werden. Bei langem spekulativem Leerstand kann dies ebenfalls sinnvoll sein, auch um Konzerne unter Druck zu setzen. Das Erbbaurecht ist ein weiteres Instrument gegen Spekulationen: Kann eine Kommune nicht selbst bauen, räumt sie ein Erbbaurecht ein, statt das Grundstück zu verkaufen. Nach Ablauf fallen Gebäude (gegen Entschädigung) und Grundstück an die öffentliche Hand zurück, statt zu Spekulationsobjekten zu werden. Auch Sharedeals, bei denen Konzerne nicht Immobilien, sondern Anteile kaufen und damit die Grunderwerbssteuer umgehen, müssen per Gesetz beendet werden.
Baurecht modernisieren, Baukosten senken
Durch sinnvolle Änderungen im Baurecht können wir Baukosten senken. Mit bundesweiten Typengenehmigungen wird serielles Bauen erleichtert, was die Planungskosten senkt und zusätzlich günstige Klimaschutzstandards befördern kann. Dazu müssen die Landesbauordnungen vereinheitlicht werden. Baukosten sinken auch, wenn keine PKW-Stellplätze mehr nachgewiesen werden müssen; neben der Mobilitätswende ein weiteres Argument, entsprechende kommunale Satzungen abzuschaffen.
Nachverdichtung im Bestand kann durch Baulücken- und Leerstandskataster erleichtert werden; es ist aber auch eine Überprüfung bauordnungsrechtlicher Vorgaben (Grund- und Geschossflächenzahl) nötig, die einer Nachverdichtung entgegenstehen. Eine weitere Möglichkeit könnte sein, im Falle einer Aufstockung oder eines Anbaus dem bestehenden Baukörper, der bisher bei einer wesentlichen Änderung den aktuellen Vorgaben angepasst werden muss, Bestandsschutz zu geben.
Grünes Bauen und Wohnen hat Zukunft
Gebaut wird für viele Jahrzehnte. Deshalb braucht Klimaschutz beim Bauen hohe Priorität. Zumal Klimaschutz kein Kostentreiber für den Wohnungsbau sein muss und sich langfristig rentiert.1 Wir brauchen für unsere Klimaziele auch die Transformation des Bestands. Statt Steuermilliarden für Klimakiller muss die öffentliche Hand den Klimaschutz endlich aktiv fördern: Kosten für Bestandssanierung dürfen nicht auf die Mieter*innen abgewälzt werden; stattdessen müssen sie über Mieterstrom an den Profiten der Energiewende beteiligt werden.
Wir müssen die Bauwirtschaft auf ökologisch verträgliche Materialien umstellen. Es ist notwendig sparsam mit Flächen umzugehen. Das geht nur mit mehr vertikaler Verdichtung statt Flächenfraß, zum Beispiel durch Aufstockung von Gewerbeimmobilien. Dafür müssen die rechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Und wir müssen so bauen, dass durch flexible Grundrisse die Verkleinerung von Wohnfläche problemlos möglich ist, wenn zum Beispiel Kinder ausziehen.